快速更新背景下城市非正规性区域的变迁——以汉正街多福路片区为例【摘要】城市非正规性区域常常以这样的状态存在：它没有干净整洁的街道，基本的市政设施也十分匮乏，长久以来这里没有系统的规划，更谈不上合理的建设，整片区域在人们的自建中蔓延„„在城市化进程中面临着快速更新的状况下，城市非正规性区域因其特殊的生长状态和演变形式而逐渐成为学术研究的焦点。本文选取武汉汉正街多福路片区这一城市非正规性区域的典型作为调研对象，面对现代城市快速更新的背景，从城市非正规性区域的居住、工作、交通、游憩四大基本功能层面的变化入手，选取其中表现最为典型的实例进行分析说明，试图通过以点带面来认知其中的变化，并在现场调查基础上归纳了快速更新对城市非正规性区域的冲击，反思了现代城市更新行为的定位与模式，同时针对城市更新中现存问题提出了市民参与与小规模渐进更新的解决方法。【关键词】城市更新；非正规性区域；变迁；汉正街1．引言城市非正规性区域是近年中东和拉美国家学者对那些违背城市规划条款，基础设施缺乏，土地或者住宅所有权和使用权不清晰明确的地区的称呼。由于其特殊的历史原因而处于较尴尬的境地：一方面其产权不明晰带来的更新中的地位的模糊和权益保护难题。

另一方面，区域内的市民不满于现状更新方式和成果，但却没有有效途径和方法进行变更。随着社会发展变迁，城市中心的非正规性区域人口密度不断增加,建筑和环境质量日益破旧,交通阻塞和市政公共设施短缺。为了应对这些问题，城市往往会采取一种在短时间内进行大范围、大规模的快速更新办法，这种对城市非正规性区域的快速更新的效力和影响也引发了人们的深刻反思。汉正街多福路片区更新历程武汉市汉正街的多福路片区位于整个汉正街区东南侧，东接上河街、板厂巷和宝庆正街，西临石码正巷，南滨汉水，北为汉正街主街，至今已经有500多年的历史。整个片区面积达0.25平方公里，总人口约1.84万。目前，调研片区的常住人口为0.752104户，人口密度达到7.36万人/平方公里，生活设施落后，居住环境不佳。同时，因房价低廉，交通方便，也成为诸多外来从商者首选的居住地。该片区同时兼有暴未更新的传统街巷和更新后的大型商业居住体，分别展现着更新前后物质和文化多种形态，具有较强的典型性与代表性，能够通过对比研究来了解快速更新对城市中的非正规性区域影响目前汉正街目前主要经历了三次大规模的快速更新，见下表：时间更新目的更新内容与成果调研区域的物质形态变迁1988-1992建设个体工商户全部引入室内经营，以便保证交通、消防道的畅通，改善经营条件。

即退路进室”。建成汉正街服装大楼。存仁条临近汉正街的街道被开辟成汉正街第一批发市场，打破了汉正街长蛇阵式的布局，市场开始向汉正街两侧拓展。同时建成汉正街小商品中心市场（同安无较大变化1994-1999建设突出小商品的时尚特色，把小商品市场建成综合型、多功能、系列化、高效益的社会商业城。改造范围包括多福巷、全新接、庆丰里。西至宝善巷，广货巷、安善巷，北抵中山大道，南达汉正街，总面积22.6m2。新建建筑利济商城、汉正街老三镇服装城、华茂商城等。公安巷、旌德巷等几条小巷变成大厦的室内通道，在三曙街处、同安坊处、多福路等处新辟大道。加入居住组团和商住综合体2000街从单纯从事商业批发走向商业、旅游观光及产业相结合的道路。规划范围东起大水巷，西到五彩巷，南至沿河大道，北到汉正街。主要在多福路南路两侧建设完成汉正街第一大道项目，并沿第一大道布置栋大型临街商业建筑，也就是目前调查的主要区域。打通多福路，沿街建设大型商业体对汉正街多福路片区变迁的探究在查阅、总结多方文献的前提下，借助定量分析的问卷调查法及定性分析的访谈法两种研究方法，从居住空间、商业空间、游憩空间、文化习俗四个层面展开分析：3.1居住空间3.1.1支离的网络现象描述：通过媒体报道和文献调研，笔者发现火灾一直是汉正街的心头大患。

事实上，汉正街大火，古来有之。通过实地调查得知，之前哪里出现着火，居民会自觉得从家里打水来救火，但是现在居民在选择救火时却采取保守或者消极态度，且邻里的熟悉程度也大不如从前。成因归纳：由于新旧居民的流动交换与老街坊和谐邻里关系网络的打破，基于地缘联系的邻里关系开始弱化，人们之间的交往往往是“碉堡式”交往，坐邻里熟悉程度比例视不管导致了火势蔓延，等到危机想帮忙时已是积重难返了。另外，在城市快速更新中，大体块的商业建筑植入汉正街，工作和居住相对分离了，生活气息减弱。因为在下面商铺的人仅剩了家庭的主要劳动力，商铺中缺少闲暇时间和闲暇人口，商户间相互了解的机会就变少了，且在大规模的商业建筑中往往是同类型商品的集中布置，商户之间竞争大于合3.1.2变迁的居住模式变迁描述：传统的汉正街商住结合主要体现在平面上，为前店后住。商业和居住搬入大型商业空间后，则变成了下店上住。一般商住楼中楼为统一的商业空间，从四楼开始以一个供人们活动的平台为转换基地，修建一系列住宅，用于安置老居民和卖给楼下商人居住。成因归纳：汉正街改造，小街巷被大型商业综合体取代。在低层集中经营的方式比前店更住的方式更节约商业空间，能创造更大的商业价值。

小街小巷的店面直接临街，与室内商业相比较虽然人气高，同等商业面积的情况下要付出的租金将近后者的两倍。这样不刚起步的业主还是会选择室内经营，已降低经营成本。3.1.3两极化的居住条件变迁描述：汉正街的更新改造主要涉及到改善房屋的卫生设施、拆迁危旧房屋、新建商住综合体等。通过现场调查发现，居住条件改善却存在两集分化现象，居民有住在条件良好的商住综合楼；也有在被多次分割的房屋中和其他外来务工者一起挤在一起，卫生、采光条件都很差。居住影响因子比例成因归纳：房地产开发者、大宗批发生意业主等在汉正街获得了较好的经济收益，他们有能力住到条件较好的房屋中甚至搬离汉正街。一般小商小贩和街头打杂人员则没有条次的住房改造都是以商业开发为主，缺乏对弱势群体的特别关注，没有设计在商住混合社区适合他们收入水平的，条件尚可的廉租房项目。3.1.4小结随着旧城快速更新的进行，居住区发生的变化非常突出，人口的迁入迁入造成了业已形成的人际关系的断裂。同时对弱势群体的住宅缺乏考虑，只注重朝向高端化改造。3.2商业空间3.2.1冷落的商业改造变迁描述：在汉正街，许多条件优越的新建的大型室内市场门可热闹的小巷反，尽管空间异常拥挤狭小，设施不完备，未进行大型改造的传统街巷区域却保持了一贯活力[图6]。

传统街巷里，大量经营户穿梭于100多条拥挤不堪的小巷子，甚至钻进了以前从无生意经历的偏僻小巷，使小巷子里生意生生不息。成因归纳：街巷式商业迎合了顾客购物习惯，符合购物者先看后买的消费过程。汉正街的商业主要是针对批发客商，汉正街的店家把自己的商品悬挂于室外以吸引买主，成为式商业空间更有利于快捷地看货交易。另外，无论从经营面积、规服务范围来看，汉正街的商业大多为小规模的批发和零售商业，小店面、小本买卖服务于 地区，小本 的生活需要，构成了具有 和勃勃生气的商 业氛围。 3.2.2 消匿的工商会馆 变迁描述： 商会馆在近代汉 正街商业活动中 曾扮演着重要角 其在信息寻、谈判费用 安徽会馆旧照交易费用等方面 降低客帮商 场交易成本起 作用。当时十分有特色的新安（安 徽）会馆、 山西会馆和江西会馆 今不仅失去了其基本功能，也在快速更新中被拆除和置 成因归纳前的汉正街老商人大都来自江浙 人，同乡就是他们最重要的资源，这 关系到生意的兴隆与否，因此工商会馆成为最佳结交 协作意识。更新后的商业模式和秩序的维系往往 都依靠政府组织和机构完成，工商会馆已经变得不必要，受到冷落。 3.2.3 濒危的老字号 变迁描 正街曾涌现出一大批著名的老字 协和金号、 雨伞、谦祥益 绸布、叶开泰丸药、汪玉霞茶叶 2]。

在公私合营的政策下分老字号消失， 转为国有 搬离汉正街，另谋店 汉正街的老字号留存无，但汉正街的 贸文化历史中不可或缺的要素。 汉正街老字号基本信息一览表名称 位置 简介 目前状况 绸布店汉正街东 端市场的 人和街 光绪十一年（1885 年），代理人赵春山来到汉口， 在戏子街开设谦祥益棉布店 在汉正街近 20 年兴起的成千上 万私营商贩的包围中，经受着 严峻的考验 叶开泰 药店 汉正街鲍 家巷口 早在 20 世纪 30 年代，汉口叶开泰，就与北京同 仁堂、杭州胡庆余、广州陈李济齐名，号称中国 四大中药方。叶开泰中药店，在汉口有三百多年 历史 经过企业改革，老店已拆除， 与陈太乙、陈天保两家同行大 户联合，申报成立健民制药厂 糕点汉正街灯 乾隆四年（1739年）开张，开张只卖安徽茶叶， 随后卖些藕粉苕粉一类的甜食。这家小店，是武 汉食品行业第一家，迄今已有 260 多年历史 停业 清同治元年（1862年）开业，曾名噪一时，已有 百余年历史 汉口苏恒泰总机构迁到湘潭 黄志成 拆货店 汉正街大 码头 大约在清光绪十六年（1890 年）开业。种类繁多， 也兼做零售业务 经营不善已经倒闭 成因归纳：汉正街地处市中心，昂贵的租金会令老字号望而却步，恢复老字号也就成 了一句空谈。

家族式的经营模式，对待品牌保护的淡薄，以及相关法律保护的缺失都造成 了汉正街老字号如今举步维艰、经营惨淡。 3.2.4 小结 商业从汉正街雏形起就是其命脉所在，因商而生，因商而兴。但是忽视从商模式和业态的改造、缺乏对商业文化和传统保护的改造却给汉正街 带来了尴尬的局面。 3.3 游憩空间 3.3.1 衍生的“漂浮绿洲” 变迁描述：在调研过程中，笔者发现一个新鲜的空间 “转换平台”，即居民自发开辟出的新的游憩空间。居民在此聊天、晒太阳、锻炼、打麻将、织毛衣、打羽毛 球例如调查的金昌布匹市场，平台上绿化良好，有杂 金昌转换平台现状（绿色部分） 10金昌转换平台上活动 （绿色部分） 11老汉正街丰富的街巷活动（马振华摄） 成因归纳：大型商住混和楼开发为主的更新模式侵占了传统街巷日常生活空间。于是 人们自行的千方百计 寻找新的游憩空间，发现转换平台这一良好的交流活动场所，满足了日 常的游憩休闲活动。 住宅楼的凸凹布局以及店铺门口的板凳形成了可以形成逗留的空间，正 如以前的传统街巷 中在自建的影响下形成的凸凹界面一样，人们可以在这里停留、交谈、活